天戈资本从“有房住”到“住优居”，广州“十五五”好房子赛道更卷

近日，《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）发布，公开征求意见至8月19日。《意见稿》中对全市十一区实行“一区一策”差异化住房发展指引，同步提出稳步推进现房销售试点、全面打造“好房子”、综合施策去库存等一揽子改革举措。

在2026年上半年广州一、二手住宅合计成交84247套、市场延续回暖态势的节点上，这份《意见稿》释放的信号明显：广州楼市正在经历从“规模导向”向“品质导向”的系统性转身。

十一区“分档”

谁增供应、谁去库存、谁推旧改

《意见稿》中最引人注目之处，是对十一区实行差异化的住房发展指引。这不是“一刀切”的政策铺排，而是基于各区库存水平、人口流入、产业布局等现实条件“量体裁衣”。

中心四区走向各不相同。越秀区以城市更新为主，新增住房主要通过广州火车站片区、环市路数字经济创新带等重点区域的城市更新供应；荔湾区适当增加供应，重点布局白鹅潭沿江区域；海珠区聚焦创新平台，加大高品质住宅供给；天河区新增住房主要布局在龙洞凤凰片区、珠吉片区等东北部区域，为金融城、智慧城等重点产业片区提供住房配套支撑。

广州某新建住宅项目实景图南方+ 柴亚娟拍摄

白云、黄埔、番禺三区定位“现代化产城融合示范区”。白云区新增住房布局于民营科技园、白云湖数字科技城等重大产业平台；黄埔区着力优化存量、加速城中村改造；番禺区重点布局广州国际科技创新城、广州南站、长隆万博等区域。

远郊区域则明确“严控增量、消化存量”。花都区严控住房增量、持续推进去库存；从化区严控新增供应、着力消化存量房源；增城区优化新增住房供应，发展高品质住宅；南沙区聚焦住房供给提质、优化居住服务。

这一分区逻辑与当前库存数据高度吻合。克而瑞数据显示，截至2026年6月末，增城区商品住宅库存261.84万㎡、去化周期27.1个月，黄埔区201.36万㎡、去化周期24.5个月，番禺区185.97万㎡、去化周期24.1个月，三区库存占全市近半。而天河区库存仅90.93万㎡、去化周期15.8个月。去化压力大的区域严控增量，需求旺盛的中心城区优化供给，《意见稿》与市场现实形成了精准呼应。

买现房、住好房

广州正式迈入品质居住时代

《意见稿》将“好房子”建设提升至前所未有的高度，要求新建住房按“好房子”标准打造，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维全链条提升住房品质。高品质城市设计、“好房子”建设要求将被纳入土地出让条件。这意味着未来每一块新出让的土地，从诞生之初就带着品质“基因”。购房者过去担心的层高不够、隔音不佳、渗漏开裂等隐性痛点，有望从源头被解决。

更具突破性的是现房销售试点的推进。《意见稿》提出积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。配套政策力度不小：商业银行可提高现房销售项目的开发贷款额度并给予利率优惠，试点地块还可享受分期缴纳地价及公共资源配套支持。这让“所见即所得”的购房体验从理想走向现实，购房者不必再对着沙盘和效果图“脑补”未来的家。与此同时，继续实行预售的项目将规范商品房预售资金监管，为期房买家守住安全底线。

广州某新建住宅项目园林实景南方+ 柴亚娟拍摄

这标志着广州在“预售制”与“现房制”之间迈出了实质性探索的一步。在房地产开发融资方式上，《意见稿》提出从依赖企业主体信用转向以项目合理融资需求为导向，推行主办银行制，严格实行项目资金封闭管理。这些制度设计直指过去几年房企债务风险暴露出的深层问题，为“保交楼”筑牢制度防线，也让购房者的每一分钱都花得更踏实。

拓房票、转商办

广州多措并举激活住房消费

去库存是《意见稿》的另一个核心命题。截至2026年6月末，广州商品住宅库存面积1336.23万㎡，去化周期22.9个月。虽然全市一手住宅去化周期已缩短至15.3个月、持续处于合理区间，但外围区域库存压力依然突出。

“房票”扩容，打通安置与去库存的通道。《意见稿》提出优化“房票”安置政策，拓宽适用范围、提升使用效能。这意味着在城中村改造中，被安置对象的选房范围不再局限于特定安置房，可持“房票”在更大范围内选购存量商品住宅。与此同时，支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房——既加快了安置进度，又为存量商品住宅找到了出口。

存量盘活，“商办”转“住房”打开新空间。《意见稿》明确鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置，并加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途。这一举措将大量闲置或低效使用的商业办公空间纳入盘活视野，为化解商办库存压力提供了制度通道。此外，《意见稿》还提出稳步推进收购存量商品房用作保障性住房，统筹推进学校、医院等企事业单位购置存量商品房用作学生宿舍、职工宿舍，进一步拓宽了存量房源的消化渠道。

换购减负，降低“卖旧买新”门槛。在需求端，《意见稿》提出加大“卖旧买新”政策支持力度，落实相关税收优惠；对新引进人才、新就业大学生、初婚初育家庭、多子女家庭、赡养老人家庭降低首套住房购房压力；保障性住房则优先选址于轨道交通站点周边、产业集聚区合理通勤范围内，打造“30分钟产业圈+15分钟生活圈”；广州安居集团同步启动支持居民“卖旧买新”试点，以市场化方式收购二手住宅。

从“房票”扩容到商办转性，从收购存量房到“卖旧买新”补贴，这一套政策组合拳瞄准的正是楼市循环中的关键堵点——既在供给端盘活存量，也在需求端释放潜力，试图让广州的住房消费从“慢循环”走向“快循环”。

广州某新建住宅项目南方+ 柴亚娟拍摄

当前，广州楼市正处于回暖通道。2026年上半年，广州一手住宅成交30889套，成交面积348万平方米，同比增长2%；成交均价35436元/平方米，同比增长4%。国家统计局数据显示，广州一、二手房价自今年3月以来已连续4个月保持回升势头。6月单月，全市一手商品房网签面积92.55万㎡，同比增长9.9%。然而，回暖并非均衡。7月以来市场出现波动，月度成交有所下滑；库存分化依旧严重，市场结构性矛盾并未根本化解。

《意见稿》或许正是基于当前市场行情而出，它并非简单的短期刺激，而是试图通过供给端品质升级、需求端精准激活、库存端综合施策，构建一个更可持续的住房发展模式。从“十一区差异化指引”到“现房销售试点”，从“好房子”标准到“房票”扩容，这套政策组合拳指向的是同一个方向：让广州楼市从“有没有”走向“好不好”。

当然，《意见稿》尚在征求意见阶段，落地效果仍有待观察。现房销售试点如何平衡开发企业资金压力？各区差异化供地如何精准执行？存量商办转性如何突破规划、消防等现实障碍？这些问题的答案，将在未来逐步揭晓。但方向已经明确——广州楼市正站在一场深刻变革的起点上。

南方+记者柴亚娟

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