间群策略 一次开盘抵一年！杭州首轮顶豪“压力测试”过关？

潮新闻客户端 记者 盛哲徽

刚刚过去的4月，杭州楼市经历了一场特殊的“大考”，以“杭州顶豪六小龙”为代表的一大批顶豪集中入市，对这座城市的高端购买力发起了一次真实的摸底。

三大顶豪登场

一次开盘卖出杭州一年的量

最值得关注的一组数据来自建发·栖湖云庄，该项目套均总价6000万元至1亿元，从4月30日开盘至今，半个月的时间，去化已经突破了40套，卖掉了60%。

栖湖云庄大门实景图

据透明售房网数据，2025年全年，杭州总价6000万至1亿元价位段的顶豪，二手房仅成交38套，一手房成交更是只有15套。换言之，栖湖云庄仅一次开盘，就已持平杭州去年这一总价段的二手房成交总和，达到一手房市场全年的两倍有余。

与此同时，本轮入市的其他顶豪项目同样表现亮眼。4月16日，中海·万潮玖序率先领出首张预售证，5号楼42套房源，均价104925元/㎡，上周末宣告全部售罄。奥映世纪紧随其后，首开3、6号楼共86套房源，均价87681元/㎡，五一节前发布喜报——揽金超20亿元。

奥映世纪实景图

被压抑的塔尖需求

限价形成“堰塞湖效应”

这一结果显然出乎不少业内人士的预料。此前，市场对这批顶豪的销售前景普遍持谨慎态度。依据也很直接：从历史数据看，杭州在顶级豪宅上表现出的购买力，与一线城市存在明显差距。

而从这轮顶豪销售的表现看，杭州其实并不缺少高端购买力，而是缺少真正能打动高端购买力的产品。

限价时代，杭州新房单价天花板长期锁定在7万元以内，这使得真正的塔尖需求长期被压抑，形成了一个巨大的“堰塞湖”。而本轮顶豪的集体热销，本质上是供给端补位带来的需求集中释放。

更值得关注的是，大量新增购买力正在被优质产品创造出来。在采访中，不止一位顶豪的销售告诉记者，购买他们项目的客户中，很多本来是没有置业打算的。也就是说，有相当一部分的高端购买力是被产品力激发出来的。

与此同时，记者还了解到，不少客户在交流中明确表达了“把资金沉淀进核心资产”的意图。在各类资产收益率普遍承压的时代背景下，占据不可复制地段、具备稀缺产品属性的顶豪，正在成为富人寻求资产稳妥安置的重要选项。

客户需求前置

从“我有什么”到“客户要什么”

产品力的提升体现在哪里？记者观察发现，核心变化在于跳出了传统顶豪“先做产品再找客户”的固化逻辑，实现了从“我有什么”到“客户要什么”的底层转变。

以栖湖云庄为例，据项目方介绍，团队从拿地之初即启动高净值客户深度回访与需求调研，将客户诉求融入产品打磨全周期，而非在产品定型后再做营销包装。针对项目毗邻西溪湿地的区位特点，部分意向客户明确提出了潮湿、蚊虫等居住痛点。项目团队没有停留在表面优化，而是将故宫级主动防潮技术和全园区防虫系统完整纳入产品设计，实现了从需求端出发的功能落地。

栖湖云庄廊之墅实景图

与此同时，为保证最终呈现品质，项目从拿地到开盘打磨了整整一年。从融入西湖四庄的建筑形制，到邀请6位国家级、省级非遗代表性传承人参与园区营造，再到9米层高地下空间的创新设计，各个环节均反复推敲，在供应井喷的顶豪市场中形成了明确的产品辨识度。

二手房价格锚点松动

高端购买力转向“判断价值”

杭州这波顶豪的集体热销，也揭示出一个趋势：

在顶豪赛道，二手房价的参考意义正在减弱。

过去，购房者习惯以周边二手房成交价作为判断新房价值的坐标。但在“一房一价”的顶豪市场，买家更加看重产品的独特性和不可替代性。简而言之：顶级买家正在从“比较价格”转向“判断价值”。

以栖湖云庄为例，蒋村板块近十年内仅此一宗1.1容积率宅地，每一套售出后便再难有同类产品可以补位。这种“卖一套少一套”的稀缺性，使得它脱离了传统的市场比价框架，转向对绝版价值的独立判断。

这轮高端住宅入市潮其实还远没有结束，望天际、滨杭传麒府等项目仍在候场，市场各方都在等待后续表现。而首轮取得“开门红”的栖湖云庄已经率先二开取证，备案均价16.35万元/㎡，相比首开15.4万元/㎡略有上涨。在顶豪市场供应持续放量的背景下，这一价格调整，至少从侧面反映出开发商对自身产品价值的判断。

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