安信策略 广州楼市“半年考”：保利越秀“双雄”领跑，地铁地产“黑马”崛起

2026年上半年，广州楼市在政策端持续释放暖意与宏观经济环境微妙博弈的背景下，交出了一份“止跌回稳”但内部分化剧烈的答卷。广州在此轮调整周期中展现出了极高韧性，但更值得关注的是，行业竞争格局正经历一轮深度洗牌。头部央国企凭借资金与资源优势强势领跑，第二梯队排位座次生变，昔日“双雄格局”正演变为“诸侯混战”，“得核心区者得天下”成为上半年房企竞争最真实的写照。

头部阵营“双雄争霸”，业绩断层拉开梯队差距

从销售业绩来看，上半年广州房企竞争呈现明显的“金字塔”结构。克而瑞数据显示，保利发展以全口径销售金额约253.9亿元、权益金额约226.4亿元的成绩，稳坐广州市场头把交椅。越秀地产则以全口径约207.8亿元、权益约158.1亿元紧随其后，位列金额榜亚军，同时在流量面积榜上夺冠。

值得一提的是，在保利与越秀的“双雄对决”之下，本土国企“第三极”正在蓄力突围。中指院数据显示，广州地铁地产凭借TOD模式异军突起，稳坐权益金额榜季军（约76.7亿元），在白云等区域依托交通优势收割刚需通勤客群，成为差异化竞争的成功样本。

两大巨头与第三名之间形成显著的业绩断层。克而瑞数据显示，在流量金额榜上，广州地铁地产（约67.1亿元）、珠实地产（约62.2亿元）、中海地产（约60.7亿元）位列第二阵营，但与冠亚军200亿级的体量，差距悬殊。

从业绩增速来看，机构数据显示，TOP3房企权益金额规模同比增长17%。保利发展权益金额同比增长26%，越秀地产增长38%，头部房企的市占率仍在持续提升。

如果放眼全国，头部之争则更为激烈。中指院数据显示，保利与中海的“榜首之争”堪称白热化——全口径销售额差距仅7.5亿元。但从“含金量”更高的权益销售额看，中海地产以1236亿元反超保利（1065亿元）位列第一，且差距正在拉大。

中指研究院企业研究总监刘水认为，千亿及百亿房企数量缩减，是行业从“高杠杆扩张”向“稳健经营”切换的必然结果，市场份额正向财务健康的央国企及区域深耕型民企聚拢。

土拍市场“贴身肉搏”，越秀保利上演“王牌对王牌”

如果说销售数据是战场上的“战果”，那么土地市场则是决定未来格局的“兵家必争之地”。上半年，广州土拍呈现“总量收缩、核心区域竞争白热化”的特点，10宗涉宅用地成交金额约320亿元。头部房企在核心地块上的争夺堪称“贴身肉搏”，越秀与保利三次狭路相逢，成为业内最瞩目的焦点。

最典型的“一战”发生在6月30日的上半年土拍“收官战”：海珠琶洲中二区地块吸引保利、越秀、中海、招商、绿城等7家房企参拍，经过88轮竞价，最终越秀地产以13.75亿元、46.3%的溢价率竞得，成交楼面价高达60706元/㎡。

值得一提的是，该地块与保利标杆项目保利天悦仅一街之隔，越秀此举被业内解读为“杀到了保利门前”。此前的马场地块，越秀更是经过243轮竞价、以236亿元总价刷新广州土拍历史纪录。

两大巨头在土拍策略上风格迥异：越秀重仓核心区，押注马场、琶洲等顶级地段，走“高举高打”路线；保利则多点布局，先后落子白云黄边、花都等地块，采取“广撒网”战术。番禺洛浦街地块则以55%的溢价率由厦门国贸竞得，显示出“过江龙”对广州核心区的觊觎。

综合来看，业内人士认为，上半年，广州房地产市场正从“规模竞赛”回归“生存与质量”的比拼。头部央国企凭借融资与资源优势在核心城市攻城略地，中小房企则被迫收缩战线或转向代建、运营等轻资产赛道。对于下半年的走势，多数机构认为，核心城市有望在“好房子”供应放量与政策累积效应下延续企稳态势。

南方+记者 周中雨

人人顺配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。